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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  其實,關於自住型商品住房,北京市此前已有試點。2010年5月,中國鐵建(5.15, 0.01, 0.19%)房地產集團有限公司通過"限房價、競地價"模式拍下房山區長陽鎮起步區6號地,其競買價為14.6億元,樓面地價為每平方米6096元,而限定的銷售均價為每平方米12500元,這一項目隨後被命名為長陽國際城。這是全國首個"限房價、競地價"中小套型普通商品房項目。

  對此,中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人坦言,建設自住型商房貸屏東潮州房貸品住房確實難以盈利,這對開發商的實力和信譽都是不小的考驗;以長陽國際城項目為例,該項目2010年拿地,2011年上市,2012年交房,這一速度在地產界是比較少見的,速度就意味著降低成本,因為花的時間越短,資金成本和管理成本越小,中鐵建的經驗是在設計、建設、審批等多環節同時推進,依靠管理取得瞭開發速度優勢,這是今後開發商們都必須跨越的一道難題。

  中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人告訴《中國經濟周刊》,應該說,當時長陽區域房價的變動與其他調控政策、市場形勢都密切相關,但也與長陽國際城有一定關聯。

  自住型商品住房的全稱是"中低價位自住型、改善型商品住房",即在"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的思路下,北京市將提供大量滿足居民自住性、改善性住房需求的房源。這類房源將通過"限房價、競地價"等方式出讓,價格比周邊商品住房低30%左右;套型以90平方米以下為主,其中保障房輪候傢庭及本市無房傢庭優先購買;購買此類住房後5年內不得上市,5年後上市收益的30%上交財政。

  該區域房價曾低迷半年

  首個"自住型商品房項目"遭哄搶

  就在當天,北京市公佈瞭最新的樓市調控措施,其重頭戲就是首次正式發佈瞭大力建設自住型商品住房的意見,並明確表示,今年要完成不低於2萬套自住型商品住房供地,明年計劃推出5萬套左右,滿足居民剛性自住需求。

  中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人向《中國經濟周刊》表示,那時候還沒有自住型商品住房這個名字,所以項目當初沒有被定位為自住型商品住房,但是就性質而言,無論是限價、還是購買對象、還是上市限制等方面,中鐵建長陽國際城這個項目與如今的自住型商品住房比較相似。

  據瞭解,北京市政府明確表示年內土地供應將以自住型住房項目為主,近期已在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區縣推出瞭多塊配建自住型商品住房項目用地,房價在1萬~ 2.2萬元/平方米之間。但是,分析人士指出,供應僅僅是第一步,諸如後期的分配、建設、運營管理等,依然是較大的考驗。

  北京市住建部門有關負責人表示,年底前將形成2萬套左右的用地供應。明年,自住型商品住房的供應還將大規模增加,計劃推出5萬套左右,並且在土地供應計劃中單列,優先供地,確保供應。

  不過,隨著2012年、2013年北京市房價進入新一輪的上漲期,整個長陽區域的房價逐步高漲,目前該區域部分項目已漲至2萬元/平方米;即便是長陽國際城的房子,有中介人員向《中國經濟周刊》表示,假如上市的話,能賣到18000元/平方米。

  事實的確如此。長陽區域是房山區近年來樓市新增供應的主力。記者瞭解到,2011年4月長陽國際城的入市,就打亂瞭該區域一些項目的上市節奏,其中部分項目在2011年4月份開盤價還是15000元/平方米,到2011年6月時則開始降價,一度降至14000元/平方米。這一過程曾持續到當年下半年。

  對此,有分析人士指出,一個項目能化解的市場需求畢竟有限,所以其對房價的抑制作用是有限的,但是今明兩年北京市計劃推出7萬套自住型商品住房,這將形成一定的規模效應,極大地支持自住型和改善型購房需求,同時對市場是個較大的分流,可能會起到抑制高房價的作用。

  "長陽國際城項目較大的價格差距以及總共2394套的大規模供應,將明顯緩解中低收入人群的置業需求,同時可能將區域內房價直接拉低。"北京中原地產市場總監張大偉當時向記者表示。

  這一項目的開盤立即遇到瞭購房群體的搶購。記者瞭解到,在2011年4月舉行的搖號中,有9011人參與搖號,供需比接近1:6。

北京首個自住型商品房遭哄搶 兩年漲價近一半

  據這位負責人介紹,該項目第一期於2011年4月15日開盤選房,推出瞭1594套住宅、273個車位,銷售均價為每平方米12500元,這一價格比周邊在售的其他商品房每平方米便宜3000元。當時在北京市首次購買住房的北京戶籍傢庭、正在輪候保障性住房的傢庭等三類住房剛性需求可優先購買。

  10月22日,國傢統計局公佈瞭9月全國70個大中城市房價的變動情況,其中北京9月份新建住宅價格同比上漲16%,環比上漲1%,在70個大中城市中位居前列。這對於近年來大力調控樓市的北京市而言是一種無形的壓力。

  盈利是開發商的一道難題

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰向《中國經濟周刊》表示,自住型商品房其實也屬於保障房的一種,它意在解決"夾心層"群體的住房問題,也就是對既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的群體,起一種住房保障的作用。但是,鑒於經濟適用房、限價房在建設和分配過程中存在諸多不公平的現象,希望有關部門加強監管,堅決杜絕"自住房"搖號分配時的尋租行為。

  以長陽國際城項目為例,上市時該項目的價格隻有12500元/平方米,但目前預計其市場價格在18000元/平方米左右,這意味著,當初購買該房源的購房者,如今都面臨著不小的收益。

  對此,北京市住建部門有關負責人表示,除瞭在買房時進行嚴格審核之外,後期還將采取更加嚴格的限制措施。記者瞭解到,與此前的長陽國際城項目所規定的"自房屋交付之日起,兩年內不得將該住房出租或出售"相比,今年的自住型商品住房相關政策明確規定,"購房人取得房屋所有權證後,原則上5年內不得轉讓"。分析人士指出,很顯然,如今的這一規定更加嚴格、更加完善。

  不僅對於北京市相關部門,即使對於開發商而言,這也是不小的考驗。記者瞭解到,由於采取"限房價、競地價"的方式出讓,開發商的利潤空間將被大為壓縮,房屋質量、配套等方面也存在隱患。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-05/08342480773.shtml

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