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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

房貸新政止於傳聞:總體效果需進一步觀察

  房貸松綁"炒熱"瞭國慶樓市。在9月最後一天,央行和銀監會聯合發佈重磅政策,讓早已傳得沸沸揚揚的首套房貸款認定問題止於傳聞,此舉被市場認為是近期政府為救房地產行業而推出的最有力舉措。

  解讀該文件,重點主要集中在三方面:一是首套房貸款利率下限為基準利率的0.7倍,且現持一套房並還清相應貸款的,其二套房申請房貸按首套房貸 款政策執行;二是對未實施或取消"限購"的城市,三套房限貸令取消;三是鼓勵銀行業通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券 等措施專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

    總體效果有待觀察

  針對上述"救市"新政,業內人士普遍認為,將利好一二線城市,特別是核心地段的房產銷量,但整體效果不會太理想,仍有待進一步觀察。

  中信證券地產研究團隊的研報稱,此次政策力度僅次於2008年10月,其程度遠超前幾個月的放開限貸政策,將會帶動一二線城市10月份銷售量全面反轉,房價下跌幅度逐步收窄,直至下跌周期結束。

  民生證券宏觀研究團隊研報亦稱,此政策配合住建委對普通住宅認定標準的松動,購房者首付資金要求下降,改善型需求短期或集中釋放,一線城市特別是核心地段需求將明顯回暖。

  不過,從全國看,刺激政策或並不會引起太大"波瀾"。

  中金公司宏觀研究報告稱,由於房貸放松主要集中在首套房,預計總體效果不太理想。"雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍,但在銀行資金成本 仍偏高的情況下,願意主動執行0.7倍的銀行會很少。三季度以來,不少銀行由於信貸需求減弱,主動增加房貸投放並加快房貸審批速度,但從數據看,居民按揭 貸款在同比和環比上並無明顯改善。房貸利率偏低,息差吸引力不高仍是限制銀行投放房貸的重要障礙。"中金公司報告稱。

  除瞭房貸供給端動力不足外,需求端轉型也值得關註。中金公司報告分析稱,隨著1990年以後人口出生數量下降,最近幾年購房的需求中,進入適婚 年齡而首次購房的比例已逐步下降,取而代之的是置換型需求,而這必然需要二套和三套房貸的支持,但目前政策對這一部分松綁幅度不大。"二套房首付比例很 高,三套房基本貸不到,或者需要付出代價才能獲得相應的貸款,這都制約潛在房地產需求的釋放,未來需要進一步放開二套和三套房貸款才能真正有效推動房地產 市場回暖。"

    MBS尚需配套措施

  近年來,國務院多次強調大力推進資產證券化試點,在此大背景下,此次"救市"新政中首提鼓勵金融機構通過發行MBS和專項金融債創新房地產融資工具。

  不少分析師認為,此舉可緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。

  "目前抵押貸款大約10.7萬億,占貸款餘額的13.6%,由於久期較長,制約瞭商業銀行的資產周轉,而MBS通過表外化發展可以騰挪商業銀行信貸空間,降低資產和負債的久期失衡。"浦發銀行金融市場部宏觀分析師曹陽稱。

  不過,另一個普遍共識是,MBS並非一蹴而就,存量房貸證券化並不會在近期大規模推出。

  曹陽認為,目前市場短久期、高收益的替代性資產較多,比如1年期理財收益率高達5.27%、信托收益率9%,在投資者風險偏好較高時,MBS資 產或缺乏吸引力,比如以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%,扣除管理費用,提供給投資者的收益可能更低。其次,在整體金融機構的負債久期 下降時,長久期的MBS資產尋找資金對接難度較大,因投資者對其期限溢價要求較高。

  針對未來MBS的運作模式,曹陽預計,試點或是在國開行住房金融職能領域,即由國開行來購買市場發行的MBS債券,其以此作為抵押品,向央行申哪家銀行信貸利率最低請PSL來實現融資。

  中金公司固定收益分析師陳健恒提出,在不降低存款利率等銀行資烏來區房貸金成本的情況下,為推動銀行積極投放房貸,可能仍需一定的定向放松政策,如將定向降準也捆綁到房貸,或將SLF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。

  "若無這些定向放松,可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分理想。"陳健恒說。

  此外,由於新政在假期前一天公佈,證券時報記者瞭解到,目前各大銀行暫未執行新政,不過,有消息稱,包括工行在內的國有大行將於節後不久推出配套落實政策。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/09304501404.shtml

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